近年、空き家の件数が大幅に増加し、中古物件が見直されています。
「新築よりもよい戸建て中古物件を探して、素敵な住まいにリノベーションしたい」とお考えの方に、戸建のリノベーションについて解説します。
中古物件の購入で、後悔しないためのポイントについてもみていきましょう。
人気の戸建て中古物件のリノベーション
新築物件より価格をおさえて理想の家が手に入るため、中古物件のリノベーションが人気です。
しかし、やみくもに購入してしまうと後悔することにもなりかねません。
築年数のたった家を購入すると、簡単なリフォームだけでは済まず、想定外の大規模なリノベーションが必要となるケースもあります。
また、売買のために簡単なリノベーションをして、設備交換したものは、見かけはよくても建物に問題があることもあるのです。
築年数だけでなく、メンテナンスの状況も大きく関係します。
後悔しないために、よい戸建て中古物件の見極めポイントについても確認していきましょう。
戸建て中古物件の魅力
戸建の中古物件には、新築物件にはない魅力があります。
家の購入は長いライフサイクルにかかわる一大事です。
価格や住む地域など、中古物件にはたくさんの魅力があります。
価格
中古物件の家は、新築の同レベルの家よりも安く購入することができます。
築年数が経つにつれ、減価償却されて家の評価が下がり、建物の価値が下がるからです。
減価償却は、課税のための家の評価であり、実際の耐用性とは関係ありません。
そのためメンテナンスの行き届いた家であれば、築年数がたった家でも安くてよい物件を見つけられます。
地域
子育てのために治安のよい、教育熱心な家庭が多い学区に住みたいと考えられる方もいるでしょう。
新築物件では、家を建築する場所がなければその地域には住めませんが、中古物件では、希望の地域からいくつもの物件を探すことができます。
また設計図などのイメージだけでなく、実際の家をみて物件を確認して購入できることも魅力の一つでしょう。
資産価値
不動産の減価償却資産としての価値は、木造住宅では22年とされています。
そのため築20年を超える物件の建物は、資産価値がゼロに近いとされます。
築20年以上の物件を購入した場合に、そこから資産価値が下がりにくいとされる理由です。
一方、築年数がたった家を購入し、リノベーションで家の強度を増して、設備が一新された物件は、建物の資産価値が上がります。
入居までの期間
新築の家を建てる場合は、土地選びからはじまり、入居まで8ヶ月から15ヶ月かかります。
注文住宅であれば、2年近くかかるでしょう。
中古物件であれば、リノベーションの期間を含めても、入居までの期間を大幅に短縮可能です。
戸建て中古物件のデメリット
戸建て中古物件を購入するにあたって、いくつか知っておくべきポイントがあります。
特に築年数がたった家では、法令の改正により建物をたてる際の耐震基準が変わっていることもあり注意が必要です。
耐震性
1981年に建築基準法が大きく改正され、建物の耐震性の基準が上がりました。
旧耐震基準では、震度5強程度の中規模地震に対応できる強度がもとめられていました。
現在の新耐震基準では、震度6〜7程度の大規模な地震で倒壊しない強度が必要です。
1981年以前に建てられた物件を購入する場合には、耐震性強化のリノベーションを考慮しておく必要があるでしょう。
断熱性
築年数のたった家は、断熱が施されていないものも多くあります。
家のいたるところにすき間があり、エアコンの効率が悪いため、光熱費が上がる可能性があります。
構造部の老朽化とともに、断熱性、気密性を高めるリノベーションに費用がかかることを念頭においておきましょう。
住宅の性能
住宅の性能は、住み心地に直結する大事なチェックポイントです。
給湯器やトイレ、コンロなどはいずれは壊れる設備として費用を考慮しておきましょう。
家庭用給湯器の標準使用期間は、製造から10年とされています。壊れなければ、10年を過ぎても使い続けますが、壊れた時の費用を計画に入れておくべきです。
古い売り物件では給湯器、コンロ、エアコンなど簡単な設備交換がなされていることも多くあります。しかし、給湯器などが新しくても配管が古いままであると、お湯が出るまでに時間がかかるなど多少の不便が残ります。
また、ベランダやテラス、ウッドデッキなど屋外にあるものは老朽化しているでしょう。
木製ウッドデッキが劣化し、シロアリがついている場合には、木造住宅の家にも侵入している可能性が高く、確認する必要があります。
リノベーション費用
リノベーション費用は、中古物件購入にあたって一番悩むポイントではないでしょうか。
築年数の浅い物件を購入して費用をおさえて住むのか、築年数のたった物件を購入して大掛かりなリノベーションをほどこすのかなど、多くの選択肢があるのです。
リノベーション費用は、理想を求めすぎると予算がまとまりません。
まずは建物の柱や基礎の問題点、建物寿命といった建物の現状を評価してもらいましょう。
ライフプランや自分たちの要望と、リノベーション費用の妥協点を見つけて、予算をたてることが大切です。
今のライフスタイルに合わせて、独立型のキッチンから対面型キッチンに変更したいと思われるかもしれません。対面型キッチンへの変更などは、間取りや配管工事が必要となり高額な費用がかかることも知っておきましょう。
戸建て中古物件のリノベーションのポイント
リノベーションをした中古戸建て物件で、満足するためのポイントをみていきます。
後悔しないためには、建物の状態、立地環境、増築制限をまず確認しましょう。
建物の状態
家の基礎になる耐震性、耐熱性は十分でしょうか。
古い物件であれば、新耐震基準に合わせるための工事や断熱リフォームの費用を計画にいれていきましょう。柱などのシロアリ対策がされているのかも確認しなくてはいけません。
また築浅のメンテナンスされていない家より、築年数のたったメンテナンスの行き届いた家の方が建物の状態がよい場合もありますので、注意が必要です。
壁紙や簡単な設備交換がされていると、見た目ではすべてが新しいように感じます。
しかし、配管などが交換されていない場合は築年数相当の物件です。
内部も開口部をすべて開けて、カビや水漏れのあとがないかと状態を確認していきましょう。
立地環境
立地の環境は、住み始めてからの満足度に関わります。
近年は災害も多いため、地盤や災害のためのハザードマップを確認しておきましょう。
ハザードマップでは、自然災害が発生した場合に被害がおよぶと予測されるエリア、避難場所が地図で示されています。
また、日当たりや湿気などの環境は、植物の生育や住み心地にも大きく関わります。
駅からの距離、近隣住民の雰囲気や年齢層なども知っておきたいところです。
時間帯や曜日など色々な条件をかえて、何度もリサーチしてみると人の往来や車の出入りなどもわかり、入居後のイメージがふくらむでしょう。
増築制限
建物の中には、再建築不可物件やセットバックが必要な物件があります。これらの物件では、消防車などが通りやすい防災都市づくりのため、建築基準法によって増改築がかなり規制されています。
また壁自体が家を支えるツーバイフォー工法で建てられた家は、構造上、間取り変更がしにくい物件です。
さらに古い物件では、掘り込みガレージの高さが低くワンボックスカーなどは入らないこともあります。車庫の高さは改修できないため、注意しましょう。
設計図などを取り寄せしたり、土地の建築条件などを確認したりすることが大切です。
まとめ
戸建て中古物件をリノベーションするポイントをみてきました。
後悔しないためには、まずは建物の現状を把握しましょう。
理想を追いすぎると予算を大きくオーバーしてしまい、満足感が得られません。
ライフプランやこだわりの優先順位と、費用のすり合わせを行いましょう。
適切なリフォームやリノベーションには、住宅や建築の知識、経験が必要です。
ハートホームズ長野では、常にお客様の立場にたって、無駄を省いた費用や住みやすい環境をご提案しています。
後悔のないリノベーションのために、お客様のご要望を丁寧にお伺いし、不安を徹底的に解消して、納得していただいた上で施工します。
リノベーションをお考えでしたら、お付き合いによって信頼関係を築き、安心してお任せいただけるハートホームズ長野にまずは一度ご相談ください。
